Immobilien steuerfrei verkaufen - Spekulationsfrist iSv. § 23 EStG
Der Verkauf einer Immobilie durch eine GmbH wird steuerlich anders behandelt als der Verkauf durch eine natürliche Person. Im Gegensatz zu einer GmbH kann eine Privatperson unter gewissen Voraussetzungen eine Immobilie steuerfrei veräußern. Unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, schauen wir uns in diesem Blogbeitrag genauer an.
Der Verkauf einer Immobilie durch eine GmbH wird steuerlich anders behandelt als der Verkauf durch eine natürliche Person. Im Gegensatz zu einer GmbH kann eine Privatperson unter gewissen Voraussetzungen eine Immobilie steuerfrei veräußern. Unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, schauen wir uns in diesem Blogbeitrag genauer an.
Steuerfreier immobilienverkauf nach 10 Jahren
Liegt zwischen dem Erwerb und dem Verkauf einer Immobilie mehr als zehn Jahren, so ist der beim Verkauf dieser Immobilie erzielte Veräußerungserlös steuerfrei (§ 22 Nr. 2 iVm. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG).
Wer also eine Immobilie nach Ablauf dieser Frist von zehn Jahren veräußert, zahlt auf den Veräußerungserlös keine Steuern. Wer eine Immobilie innerhalb dieser Frist veräußert, muss den Veräußerungserlös in voller Höhe der Besteuerung unterwerfen.
Ausnahme: Veräußerung einer selbstgenutzten Immobilien
In der bisherigen Betrachtung ging es um den steuerfreien Immobilienverkauf nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Dabei ist es grundsätzlich unerheblich, ob die Immobilie in diesem Zeitraum vermietet, selbst genutzt oder leer stand.
Allerdings gibt es eine weitere Möglichkeit, einen Immobilienverkauf steuerfrei zu gestalten – und diese ist zeitlich weniger restriktiv, sofern die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Drei-Jahres-Regel bei Eigennutzung
Wird eine Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren durchgängig selbst genutzt, ist der Verkaufsgewinn ebenfalls steuerfrei – selbst wenn die Gesamtnutzungsdauer unter 36 Monaten liegt. Wichtig ist nur, dass die Eigennutzung in diesem Zeitraum lückenlos erfolgt ist. Entsprechendes gilt auch bei der Vermietung von Ferienwohnungen, sofern diese nicht zwischenzeitlich fremdvermietet wurden. Außerdem gilt der Verkauf auch dann als steuerfrei, wenn der zivilrechtliche Eigentümer die Immobilie seit dem Erwerb ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. In diesem Fall ist die 10-Jahres-Frist sowie die zuvor erwähnte 3-Jahres-Frist unbeachtlich.
Eigennutzung durch Kinder
Die Eigennutzung einer Immobilie liegt auch dann vor, wenn ein Kind iSd. § 32 EStG des Eigentümers in der Immobilie wohnhaft ist. Ferner muss für dieses Kind ein Anspruch auf Kindergeld oder auf den Kinderfreibetrag vorliegen. Zu beachten ist zudem, dass die Überlassung der Immobilie an das Kind unentgeltlich erfolgen muss.
Steuerfreier Verkauf von bebauten Grundstücken
Wird zunächst lediglich ein unbebautes Grundstück erworben und im Anschluss bebaut, so gelten die zuvor geschilderten Regeln entsprechend, sofern die errichtete Immobilie selbst genutzt wird. Vorteil: Bei einem Verkauf ist zudem der Anteil, der auf Grund und Boden entfällt, steuerfrei.
Immobilienverkauf nach Erbschaft oder Schenkung
Wer eine Immobilie im Wege der Erbschaft oder Schenkung erhält und einen späteren Verkauf plant, sollte sich unbedingt vorab rechtlich und steuerlich beraten lassen - denn in solchen Fällen gelten besondere Regeln. Sprechen Sie uns hierzu gerne an.
Zeitpunkt des ursprünglichen Erwerbs entscheidend
Aus steuerlicher Sicht gelten Erbschaft und Schenkung nicht als eigener Erwerbsvorgang. Maßgeblich ist vielmehr der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser oder Schenker die Immobilie ursprünglich gekauft hat. Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, kann der Verkauf durch den Erben oder Beschenkten steuerfrei erfolgen – selbst wenn die Immobilie erst kürzlich übertragen wurde.
Steuerfreiheit auch bei kurzer Besitzdauer des Erblassers möglich
Auch wenn der Erblasser oder Schenker die Immobilie weniger als zehn Jahre besessen hat, kann der Verkauf durch den neuen Eigentümer steuerfrei bleiben. Voraussetzung ist, dass die Immobilie in den drei Jahren vor dem Erb- oder Schenkungszeitpunkt durch den Vorbesitzer zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Steuerberatung für Kapitalgesellschaften und ihre Gesellschafter
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Unsere Kanzlei fokussiert sich auf die steuerliche Beratung von Kapitalgesellschaften sowie deren Anteilseignern. Mandanten schätzen insbesondere unsere Expertise bei der Entwicklung individueller und passgenauer Konzepte, zum Beispiel in folgenden Bereichen:
Allgemeines Unternehmenssteuerrecht
- Unternehmenssteuerrecht - Die laufende Besteuerung der GmbH
- Unternehmenssteuerrecht - Die Vorratsgesellschaft
- Unternehmenssteuerrecht - Die Gründung einer GmbH
- Unternehmenssteuerrecht - Eine Holding gründen und wann dies sinnvoll ist
- Unternehmenssteuerrecht - Gewerbesteueroase
- Unternehmenssteuerrecht - Organschaft
- Unternehmenssteuerrecht - Vorteile der Immobilien-GmbH
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Häufig Fragen & deren Antworten
Hier finden Sie die häufigsten Fragen. Ihre ist nicht dabei? Dann klären wir sie gerne in einem persönlichen Gespräch.
Jetzt Termin vereinbarenWas bedeutet „steuerfreier Immobilienverkauf“?
Ein steuerfreier Immobilienverkauf liegt vor, wenn beim Verkauf einer Immobilie kein Gewinn versteuert werden muss. Dies kann unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen der Fall sein, etwa wenn eine Immobilie lange genug gehalten oder selbst genutzt wurde. Voraussetzung ist jedoch, dass die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird.
Was ist die sogenannte Spekulationsfrist?
Die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien zehn Jahre. Innerhalb dieser Frist unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer. Nach Ablauf dieser Frist entfällt die Steuerpflicht auf den Gewinn.
Gibt es Ausnahmen von der Zehnjahresfrist?
Ja, eine Ausnahme betrifft selbstgenutzte Immobilien. Wird eine Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Verkaufsgewinn unabhängig von der Haltedauer steuerfrei. Dabei muss die Nutzung lückenlos sein, auch wenn der Zeitraum weniger als 36 Monate beträgt. Sprechen Sie uns hierzu gerne an!
Sollte ich mich vor dem Kauf beraten lassen?
Eine Beratung vor dem Kauf ist in jedem Fall sinnvoll! Gerne prüfen wir gemeinsam verschiedene Optionen die Immobilie zu erwerben und zu finanzieren. Falls Sie über einen Erwerb durch eine GmbH nachdenken, könnte dieser Blogbeitrag für Sie interessant sein.
Yannick Lohse
Yannick Lohse ist Gründer und Geschäftsführer. Er ist Leiter der Compliance Abteilung und berät in sämtlichen Fragen des nationalen Steuerrechts.
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Für gewöhnlich besteht der Unternehmenszweck einer GmbH darin, Gewinne für ihre Gesellschafter zu erzielen. Zudem bietet eine GmbH den Vorteil einer haftungsabschirmenden Wirkung. Damit dieser Haftungsschirm seine volle Wirkung entfaltet, muss die Stammeinlage durch die Gesellschafter erbracht werden.
Im Spannungsverhältnis zwischen der haftungsabschirmenden Wirkung und der Erzielung von Gewinnen ist es daher für Geschäftsführer nützlich zu wissen, welchen Beschränkungen die Ausschüttung einer GmbH an ihre Gesellschafter unterliegt. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind daher insbesondere für Geschäftsführer relevant, da diese die Ausschüttung veranlassen und für eine nicht ordnungsgemäße Befolgung der zivilrechtlichen Rahmenbedingungen persönlich haften.
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