Unternehmenssteuerrecht - Vorteile der Immobilien-GmbH
Wer überlegt, in Immobilien zum Zwecke der Vermietung oder Verpachtung zu investieren, beschäftigt sich früher oder später mit der Frage, ob der geplante Erwerb über eine GmbH für Ihn sinnvoll sein kann. Um diese Frage zu beantworten, ist es notwendig, die steuerlichen Vorteile der sog. “Immobilien-GmbH” zu kennen und zu verstehen. Aus diesem Grund gehen wir mit diesem Beitrag insbesondere auf die angesprochenen Vorteile an. Zudem beleuchten wir die Voraussetzungen sowie weitere Aspekte, die sich aus der Gründung ergeben. Zur laufenden Besteuerung einer GmbH sowie zur Besteuerung von Gewinnausschüttung haben wir gesonderte Beiträge verfasst. Sie halten bereits eine Immobilien im Privatvermögen? Dann könnte dieser Blogartikel für Sie interessant sein.
Wer überlegt, in Immobilien zum Zwecke der Vermietung oder Verpachtung zu investieren, beschäftigt sich früher oder später mit der Frage, ob der geplante Erwerb über eine GmbH für Ihn sinnvoll sein kann. Um diese Frage zu beantworten, ist es notwendig, die steuerlichen Vorteile der sog. “Immobilien-GmbH” zu kennen und zu verstehen. Aus diesem Grund gehen wir mit diesem Beitrag insbesondere auf die angesprochenen Vorteile an. Zudem beleuchten wir die Voraussetzungen sowie weitere Aspekte, die sich aus der Gründung ergeben. Zur laufenden Besteuerung einer GmbH sowie zur Besteuerung von Gewinnausschüttung haben wir gesonderte Beiträge verfasst. Sie halten bereits eine Immobilien im Privatvermögen? Dann könnte dieser Blogartikel für Sie interessant sein.
Vorüberlegungen beim Kauf einer Immobilie
Die Entscheidung zum Erwerb einer Immobilie sollte im Vorfeld gründlich abgewogen und geplant werden. Dies ist empfehlenswert, da mit der Investition in eine Immobilie oftmals ein hohes finanzielles Engagement verbunden ist. Neben dem Kaufpreis fallen zudem zusätzliche Kosten wie Notar- und Grundbuchgebühren (Gründung einer GmbH), Grunderwerbsteuer sowie Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an. Ein unvorbereiteter Erwerb - ohne eine exakte Kalkulation der zu erwartenden Kosten - kann daher schnell zu einer finanziellen Überlastung führen.
Neben der Frage, wie die Immobilie finanziert werden soll, ist auch die Frage zu klären, ob die Immobilie über eine GmbH oder privat erworben werden soll. Außerdem ist zu berücksichtigen, wie die Immobilie langfristig genutzt werden soll (bspw. Vermietung). Auch über den Verkauf der Immobilie sollte bereits im Rahmen der Erwerbsprozesses nachgedacht werden.
Da es sich bei all diesen Parametern - von der Rechtsformwahl über die Finanzierung bis hin zum Verkauf - um steuerlich relevante Aspekte handelt, sollte der Erwerb einer Immobilie in enger Abstimmung mit dem Steuerberater erfolgen. Gerne stehen wir Ihnen bei diesen grundlegenden Entscheidungen beratend zur Seite.
Erwerb von Grundbesitz durch eine Immobilien-GmbH - Finanzierung
Bei der Frage, wie der Erwerb der Immobilien finanziert werden kann, gibt es grundsätzlich zwei Alternativen, auf die zurückgegriffen werden kann. Der Erwerb der Immobilie kann mit Eigenkapital oder Fremdkapital erfolgen. Selbstverständlich ist auch eine Kombination aus Eigen- und Fremdkapital möglich. Die Höhe des für den Erwerb der Immobilie verwendeten Eigenkapitals hängt maßgeblich davon ab, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden kann und soll. Die Nutzung von Fremdkapital kann steuerlich vorteilhaft sein, da die Zinsen für das Fremdkapital als Betriebsausgabe abgezogen werden können (§ 4 Abs. 4 EStG). Das benötigte Fremdkapital kann sowohl von dem Gesellschafter als auch von fremden Dritten (bspw. eine Bank) zur Verfügung gestellt werden.
Erwerb der Immobilie mittels Eigenkapital
Wird die GmbH bei der Gründung bereits mit ausreichend hohem Eigenkapital (Stammkapital) ausgestattet, so entstehen mangels notwendigem Fremdkapital keine Finanzierungskosten, die steuerlich mindernd abgezogen werden können.
Erwerb der Immobilie durch Fremdkapital des Gesellschafters
Anstelle von Eigenkapital kann der Gesellschafter den Erwerb der Immobilie jedoch auch mit Fremdkapital finanzieren. In diesem Fall schließen der Gesellschafter und die Immobilien-GmbH einen Darlehensvertrag, in dem die Kapitalüberlassung durch Zahlung eines Zinses vergütet wird. Bei den Konditionen des Darlehensvertrags muss darauf geachtet werden, dass dieser Vertrag zu marktüblichen Konditionen erfolgt. Dies bedeutet, der Vertrag muss so ausgestaltet sein, wie fremde Dritte diesen untereinander vereinbart hätten. Dies gilt insbesondere hinsichtlich des vereinbarten Zinssatzes. Ist der vereinbarte Zinssatz zu hoch, besteht das Risiko, dass das Finanzamt diesen Zinssatz als verdeckte Gewinnausschüttungen (vGA) qualifiziert. Dies führt zu einer Erhöhung des Gewinns der Immobilien-GmbH.
Der marktübliche Zinsaufwand kann auf Ebene der Immobilien-GmbH steuerlich geltend gemacht werden, während der Gesellschafter einen Zinsertrag in korrespondierender Höhe erzielt, welcher grundsätzlich der Besteuerung unterliegt.
Erwerb der Immobilie durch Fremdkapital von Dritten
Eine weitere interessante Möglichkeit besteht darin, Fremdkapital von externen Dritten in Anspruch zu nehmen. Der entscheidende Unterschied zum vorherigen Beispiel liegt darin, dass auf diese Weise eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) an einen Gesellschafter vermieden werden kann. Dennoch ist auch in diesem Fall eine sorgfältige Prüfung erforderlich. Denn eine vGA kann selbst dann vorliegen, wenn die begünstigte Person zwar nicht unmittelbar Gesellschafter ist, aber in einem persönlichen Verhältnis zu einem Gesellschafter steht.
Erfolgt die Finanzierung der Immobilie über ein Bankdarlehen, wird das Risiko einer vGA auf null reduziert.
Besteuerung der Immobilien-GmbH
Die Besteuerung von Mieterlösen einer Immobilien-GmbH erfolgt dem Grunde nach wie bei einer GmbH, die nicht über Immobilienvermögen verfügt. Eine Gemeinde erhebt im Fall der Vermietung und Verpachtung durch eine Immobilien-GmbH grundsätzlich Gewerbesteuer. Die Erhebung kann jedoch effektiv vermieden werden (dazu später mehr).
Umsatzsteuer
Die langfristige Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken ist von der Umsatzsteuer befreit. Dies gilt ebenfalls bei der Vermietung durch eine Immobilien-GmbH.
Abschreibungen
Bei der steuerlichen Abschreibung von Gebäuden gelten je nach Nutzung und Baujahr unterschiedliche Sätze für die Absetzung für Abnutzung (AfA):
- Für Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und deren Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, beträgt die jährliche AfA 3 %.
- Für andere Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt ebenfalls der Satz von 3 %.
- Wurden Gebäude dagegen zwischen dem 1. Januar 1925 und dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt, beträgt die jährliche Abschreibung nur 2 %.
- Eine Ausnahme bilden besonders alte Gebäude: Für solche, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, gilt ein erhöhter Satz von 2,5 % pro Jahr.
Vorteil der gewerbesteuerlichen Kürzung - erweiterte Grundstückskürzung
Dem Grunde nach handelt es sich bei der Vermietung und Verpachtung durch eine Immobilien-GmbH um eine gewerbliche Tätigkeit (§ 8 Abs. 2 KStG). Dementsprechend ist die Gemeinde, in der sich die Immobilien-GmbH befindet, berechtigt, Gewerbesteuer zu erheben. Die Höhe der Gewerbesteuer kann von der Gemeinde in gewissen Grenzen eigenständig festgelegt werden. Im Durchschnitt liegt die Gewerbesteuer bei etwa 15%.
Durch die sog. erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) kann die Belastung mit Gewerbesteuer erheblich reduziert bzw. sogar ganz vermieden werden. Hierzu muss die Immoblien-GmbH einen Antrag beim zuständigen Finanzamt stellen. Das Finanzamt prüft dann, ob die Voraussetzungen für die erweiterte Grundstückskürzung vorliegen (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG). Zu beachten ist, dass die erweiterte Grundstückskürzung (§ 9 Nr. 1 S. 2 GewStG) nur dann gewährt wird, wenn die GmbH ausschließlich eigene Immobilien verwaltet. Die Betätigung in anderen Geschäftsfeldern ist schädlich und führt dazu, dass die erweiterte Grundstückskürzung versagt bzw. nicht gewährt wird.
Voraussetzungen zur Inanspruchnahme - erweiterte Grundstückskürzung
Wie bereits erwähnt, ist die Betätigung in anderen Geschäftsfelder schädlich für die erweiterte Grundstückskürzung. Doch was genau sind andere Geschäftsfelder? Bei der Vermietung eines Kaufhauses ist es bereits schädlich, wenn Rolltreppen als eigenständige Wirtschaftsgüter mitvermietet werden. Dasselbe gilt bei Aufzügen oder Hebebühnen, die eigenständige Wirtschaftsgüter darstellen. Die bei der erweiterten Grundstückskürzung entwickelten Grundsätze sind folglich als sehr strikt zu beurteilen. Durch eine einfache Ausweichgestaltung kann jedoch vermieden werden, dass die erweiterte Grundstückskürzung nicht gewährt oder nachträglich versagt wird. Sprechen Sie uns hierzu gerne an!
Nur 15% Körperschaftsteuer - erweiterte Grundstückskürzung
Durch die erweiterte Grundstückskürzung kann - wie wir gesehen haben - die Gewerbesteuer vollständig vermieden werden. In der Folge unterliegen Miet- bzw. Pachterträge nur einer Besteuerung mit Körperschaftsteuer in Höhe von 15% zzgl. Solidaritätszuschlag.
Verkauf einer Immobilie durch eine Immobilien-GmbH
Der Verkauf einer Immobilie durch eine GmbH wird steuerlich anders behandelt als der Verkauf durch eine natürliche Person. Im Gegensatz zu einer Privatperson kann die GmbH als juristische Person nicht von der Spekulationsfrist iSd. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG profitieren. Während der Verkauf bei Privatpersonen nach Ablauf von 10 Jahren steuerfrei bleibt, unterliegt der Veräußerungsgewinn bei einer GmbH jederzeit in voller Höhe der Körperschaftssteuer. Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns aus der Immobilie kann jedoch vorrübergehend vermieden werden, wodurch Sie von einem Liquiditäsvorteil profitieren können. Sprechen Sie uns hierzu gerne an.
Weitere Artikel die Sie interessieren könnten
Steuerberatung für Unternehmer
- Unternehmenssteuerrecht - Die laufende Besteuerung der GmbH
- Unternehmenssteuerrecht - Die Vorratsgesellschaft
- Unternehmenssteuerrecht - Die Gründung einer GmbH
- Unternehmenssteuerrecht - Eine Holding gründen und wann dies sinnvoll ist
- Unternehmenssteuerrecht - Gewerbesteueroase
- Unternehmenssteuerrecht - Organschaft
Häufig Fragen & deren Antworten
Hier finden Sie die häufigsten Fragen. Ihre ist nicht dabei? Dann klären wir sie gerne in einem persönlichen Gespräch.
Jetzt Termin vereinbarenWelche Vorteile bietet eine Immobilien-GmbH gegenüber dem privaten Immobilienerwerb?
Wie kann der Erwerb einer Immobilie durch die GmbH finanziert werden?
Wie erfolgt die Besteuerung der Immobilien-GmbH?
Sollte man vor dem Immobilienerwerb steuerliche Beratung einholen?
Unbedingt! Die Wahl der Rechtsform, die Finanzierung und die geplante Nutzung haben erhebliche steuerliche Auswirkungen. Eine Abstimmung mit dem Steuerberater vor dem Erwerb schützt vor unerwarteten steuerlichen Nachteilen.
Yannick Lohse
Yannick Lohse ist Gründer und Geschäftsführer. Er ist Leiter der Compliance Abteilung und berät in sämtlichen Fragen des nationalen Steuerrechts.
Neuesten Veröffentlichungen
Alle Artikel ansehen
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, kommt um einen nicht unerheblichen Posten nicht herum: die Grunderwerbsteuer. Sie zählt zu den sogenannten Kaufnebenkosten und kann – je nach Bundesland – mehrere Tausend Euro zusätzlich zum Kaufpreis betragen. In diesem Beitrag erklären wir, was es mit der Grunderwerbsteuer auf sich hat, wann sie anfällt, wer sie bezahlt und wie sich ihre Höhe berechnet. Außerdem werfen wir einen Blick auf Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten.
Im Steuerrecht gibt es einige Stolperfallen – eine davon ist die sogenannte verdeckte Gewinnausschüttung (vGA). Sie kann für Kapitalgesellschaften, insbesondere bei einer GmbH, sowie für deren Gesellschafter erhebliche steuerliche Konsequenzen haben. In diesem Beitrag erklären wir, was eine vGA ist, wie sie sich von einer offenen Gewinnausschüttung unterscheidet und warum sie in der Praxis oft problematisch ist.
Der Verkauf einer Immobilie durch eine GmbH wird steuerlich anders behandelt als der Verkauf durch eine natürliche Person. Im Gegensatz zu einer GmbH kann eine Privatperson unter gewissen Voraussetzungen eine Immobilie steuerfrei veräußern. Unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, schauen wir uns in diesem Blogbeitrag genauer an.
Eine Verlustverrechnung zwischen Kapitalgesellschaften ist im deutschen Steuerrecht grundsätzlich nicht angelegt. Sie können den Verlust der Kapitalgesellschaft zwar feststellen und mit zukünftigen Gewinnen verrechnen, jedoch ist eine Verrechnung mit Gewinnen einer anderen Kapitalgesellschaft nicht zulässig. Durch die Etablierung einer Organschaft können Sie jedoch eine Verlustverrechnung zwischen Kapitalgesellschaften ermöglichen und dadurch Ihre Steuerlast im Konzern reduzieren.
Im Steuerrecht gibt es einige Stolperfallen – eine davon ist die sogenannte verdeckte Gewinnausschüttung (vGA). Sie kann für Kapitalgesellschaften, insbesondere bei einer GmbH, sowie für deren Gesellschafter erhebliche steuerliche Konsequenzen haben. In diesem Beitrag erklären wir, was eine vGA ist, wie sie sich von einer offenen Gewinnausschüttung unterscheidet und warum sie in der Praxis oft problematisch ist.
In einem weiteren Beitrag zur Besteuerung der GmbH haben wir uns mit der Thematik der Gewerbesteueroase beschäftigt und festgestellt, dass die Gewerbesteuer bei geschickter Gestaltung ein großer Hebel sein kann, die Steuerbelastung zu reduzieren. Damit die Gestaltungen in einer Steueroase auch tatsächlich funktionieren, müssen bestimmte Substanzerfordernisse in Bezug auf die Betriebsstätte erfüllt sein. Dieses Thema wird in diesem Beitrag behandelt.
Die Gesamtsteuerbelastung einer GmbH setzt sich aus der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer zusammen. Während die Körperschaftsteuer bundeseinheitlich 15% beträgt, kann die die Gewerbesteuer in Abhängigkeit von der jeweiligen Gemeinde, erheblich varrieren. Durch die Verlegung des Sitzes in eine Gemeine mit einem geringem Hebesatz kann die Steuerbelastung reduziert werden.