Grunderwerbsteuer - Was Sie beim Immobilienerwerb wissen müssen
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, kommt um einen nicht unerheblichen Posten nicht herum: die Grunderwerbsteuer. Sie zählt zu den sogenannten Kaufnebenkosten und kann – je nach Bundesland – mehrere Tausend Euro zusätzlich zum Kaufpreis betragen. In diesem Beitrag erklären wir, was es mit der Grunderwerbsteuer auf sich hat, wann sie anfällt, wer sie bezahlt und wie sich ihre Höhe berechnet. Außerdem werfen wir einen Blick auf Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten.
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, kommt um einen nicht unerheblichen Posten nicht herum: die Grunderwerbsteuer. Sie zählt zu den sogenannten Kaufnebenkosten und kann – je nach Bundesland – mehrere Tausend Euro zusätzlich zum Kaufpreis betragen. In diesem Beitrag erklären wir, was es mit der Grunderwerbsteuer auf sich hat, wann sie anfällt, wer sie bezahlt und wie sich ihre Höhe berechnet. Außerdem werfen wir einen Blick auf Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt. Die Steuer entsteht grundsätzlich mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über ein inländisches Grundstück oder eine Immobilie – also beispielsweise beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Rechtlich kann der Käufer oder Verkäufer zur Zahlung verpflichtet werden – üblich und im Kaufvertrag fast immer so geregelt ist jedoch, dass der Käufer die Steuer trägt. Unabhängig davon haften beide Parteien gesamtschuldnerisch für die Zahlung gegenüber dem Finanzamt. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis und dem im jeweiligen Bundesland geltenden Steuersatz. Dieser liegt – je nach Bundesland – zwischen 3,5 % und 6,5 %. In Hamburg beträgt der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer im Jahr 2025 5,5 %.
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
Ja, es gibt Ausnahmen. Bei bestimmten Vorgängen fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dazu gehören bspw. folgende:
- Erbschaft und Schenkung: Der unentgeltliche Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Dafür kann jedoch Erbschaft- oder Schenkungssteuer anfallen.
- Der Erwerb unter Ehegatten oder Lebenspartnern ist steuerfrei.
- Erwerb von einem Miterben im Rahmen einer Erbschaft.
Besonderheiten bei Immobilien-Gesellschaften
In der Praxis werden Immobilien manchmal über Kapital- oder Personengesellschaften gehalten. Beim Verkauf von Anteilen an diesen Gesellschaften können ebenfalls Grunderwerbsteuerpflichten entstehen, wenn bestimmte Beteiligungsschwellen überschritten werden. Ab 2021 wurden diese Regelungen verschärft: Soweit 90 % der Anteile innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter übergehen, kann Grunderwerbsteuer fällig werden.
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Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten und wird vom Finanzamt erhoben, sobald ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie beispielsweise 6,5 %, in Bayern nur 3,5 %.
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
Ja - Ausnahmen gelten z. B. bei Erbschaften und Schenkungen, beim Erwerb unter Ehegatten oder Lebenspartnern, oder bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Umstrukturierungen – vorausgesetzt, gesetzliche Voraussetzungen werden erfüllt.
Gibt es Pläne zur Reform der Grunderwerbsteuer?
Einige Bundesländer diskutieren über Vergünstigungen oder Befreiungen beim Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum. Aktuell gibt es jedoch keine einheitliche gesetzliche Änderung.
Yannick Lohse
Yannick Lohse ist Gründer und Geschäftsführer. Er ist Leiter der Compliance Abteilung und berät in sämtlichen Fragen des nationalen Steuerrechts.
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