Vermietungseinkünfte im Einkommensteuergesetz - Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung iSd. § 21 EStG
Für viele Unternehmer ist die Vermietung von Immobilien eine wichtige Säule beim Vermögensaufbau. Dabei gibt es zwei grundlegende Möglichkeiten, wie Sie in Mietobjekte investieren können.
Zum einen bietet es sich an, Immobilien über eine sogenannte Immobilien-GmbH zu erwerben und zu vermieten. In diesem Fall sind sämtliche Einkünfte der Immobilien-GmbH grundsätzlich körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig. Die andere Möglichkeit ist die Immobilie alleine oder zusammen mit anderen "direkt" zu erwerben (beispielsweise über eine GbR). In diesem Fall liegen Einkünfte aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung iSd. § 21 EStG vor.
In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Einkünfte unter § 21 EStG fallen, welche Ausgaben Sie absetzen können und welche Besonderheiten es bei der steuerlichen Behandlung von Immobilien gibt.
Hinweis: Ob der Erwerb von Immobilien im Privatvermögen oder über eine GmbH erfolgen sollte, hängt ganz von der Immobilie, Ihrer aktuellen steuerlichen Situation und Ihren individuellen Zielen ab.
Als Partner für Wachstumsunternehmen, Startups und mittelständische Familienunternehmen sind wir Ihr vertrauensvoller Ansprechpartner – für eine ganzheitliche Beratung Ihres Unternehmens und für Sie in Ihrer Rolle als Gesellschafter.
Für viele Unternehmer ist die Vermietung von Immobilien eine wichtige Säule beim Vermögensaufbau. Dabei gibt es zwei grundlegende Möglichkeiten, wie Sie in Mietobjekte investieren können.
Zum einen bietet es sich an, Immobilien über eine sogenannte Immobilien-GmbH zu erwerben und zu vermieten. In diesem Fall sind sämtliche Einkünfte der Immobilien-GmbH grundsätzlich körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig. Die andere Möglichkeit ist die Immobilie alleine oder zusammen mit anderen "direkt" zu erwerben (beispielsweise über eine GbR). In diesem Fall liegen Einkünfte aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung iSd. § 21 EStG vor.
In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, welche Einkünfte unter § 21 EStG fallen, welche Ausgaben Sie absetzen können und welche Besonderheiten es bei der steuerlichen Behandlung von Immobilien gibt.
Hinweis: Ob der Erwerb von Immobilien im Privatvermögen oder über eine GmbH erfolgen sollte, hängt ganz von der Immobilie, Ihrer aktuellen steuerlichen Situation und Ihren individuellen Zielen ab.
Als Partner für Wachstumsunternehmen, Startups und mittelständische Familienunternehmen sind wir Ihr vertrauensvoller Ansprechpartner – für eine ganzheitliche Beratung Ihres Unternehmens und für Sie in Ihrer Rolle als Gesellschafter.
Welche Einnahmen fallen unter den § 21 EStG?
Unter den § 21 EStG fallen Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung. Der Gesetzgeber hat folgende Tätigkeiten abschließend definiert:
- Vermietung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere Grundstücke, Gebäude, Erbbaurechte und Schiffe (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG)
- Überlassung von Sachinbegriffen, insbesondere bewegliches Betriebsvermögen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG)
- Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG)
- Die Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen (§ 21 Abs. 1 Satz Nr. 4 EStG)
Vermietung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere Grundstücke, Gebäude, Erbbaurechte und Schiffe (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG)
Unter § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG fallen wohl die Tätigkeiten, die man für gewöhnlicher Weise auch erwarten würde - nämlich die Vermietung von Grundstücken und Gebäuden. Dies umfasst auch die Vermietung von Wohneigentum sowie die Untervermietung der eigenen Wohnung. Zudem ist auch die Vermietung eines Erbbaurechts umfasst, bei dem der Vermieter das Grundstück zivilrechtlich nicht selbst besitzt, jedoch das Recht, das Grundstück zu nutzen (beispielsweise durch Vermietung). Ebenso erfasst ist die Vermietung von Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind. Im Umkehrschluss sind Schiffe, die nicht in ein Schiffsregister eingetragen sind, nicht von § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst.
Wussten Sie schon? Nicht von § 21 EStG erfasst ist die Vermietung von beweglichem Betriebsvermögen. In diesem Fall ist jedoch § 22 EStG einschlägig.
Überlassung von Sachinbegriffen, insbesondere beweglichem Betriebsvermögen (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG)
Unter einem Sachinbegriff (ggf. auch als Sachgesamtheit genannt) wird steuerrechtlich eine Mehrheit von einzelnen Sachen bezeichnet, die durch einen gemeinsamen wirtschaftlichen Zweck zu einer Einheit verbunden sind. So lässt sich bspw. unter einer Sammelbezeichnung ein Fuhrpark oder Büroausstattung vermieten, ohne dass für jeden einzelnen Gegenstand ein gesonderter Vertrag abgeschlossen werden muss. Ein weiteres typisches Beispiel hierfür sind die Möbel einer möbilierten Wohnung.
Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG)
Die zeitliche Überlassung von Rechten bezieht sich auf die vertragliche Einräumung von Nutzungsrechten an einem Gut (z.B. einem Patent, Urheberrecht oder Know-how) für einen festgelegten, begrenzten Zeitraum. Im Gegensatz zur endgültigen Übertragung des Eigentums oder des Rechts selbst durch Verkauf verbleibt das eigentliche Recht beim ursprünglichen Inhaber (dem Lizenzgeber), während der Lizenznehmer es nur vorübergehend nutzen darf.
Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen (§ 21 Abs. 1 Satz Nr. 4 EStG)
§ 21 EStG enthält grundsätzlich nur laufende Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung. Einen Ausnahmetatbestand stellt dabei § 21 Abs. 1 Nr. 4 EStG dar. Der Zufluss von Miete und Pacht führte beim Veräußerer einer Immobilie zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Insoweit ist der Gesetzgeber mit Einführung des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 EStG konsequent und unterwirft den Verkaufsgewinn aus einer entsprechenden Forderung ebenfalls dieser Einkunftsart.
Damit die Forderungen nicht untergehen, unterliegen sie auch dann der Besteuerung nach § 21 EStG, wenn sie im Verkaufspreis von Grundstücken enthalten und in einem Zeitraum, in dem der Verkäufer noch Besitzer war, entstanden sind.
Abzug von Werbungskosten
Wenn Sie mit Immobilien Einkünfte erzielen, spielen Werbungskosten eine zentrale Rolle, denn diese mindern Ihre steuerpflichtigen Einnahmen. Grundsätzlich gilt nach § 9 Abs. 1 EStG: Alle Ausgaben, die in direktem oder indirektem Zusammenhang mit den Einnahmen stehen, können abgezogen werden.
Typische Werbungskosten bei Vermietung sind zum Beispiel:
- Zinsen für Kredite und laufende Belastungen
- Grundsteuer, Versicherungen und sonstige Abgaben
- Abschreibungen (AfA) – 2 % pro Jahr bei Wohn- und 3 % bei Gewerbeimmobilien
- Kleinere Reparaturen oder Schönheitsmaßnahmen
Auch größere Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen können Werbungskosten sein. Allerdings gibt es die Regel der „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG). Danach gilt:
- Die Maßnahme wurde innerhalb von drei Jahren nach Bau oder Kauf durchgeführt und
- die Kosten übersteigen 15 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Umsatzsteuer)
Erfüllt ein Projekt diese Bedingungen, werden die Kosten nicht sofort abgezogen, sondern als Herstellungskosten behandelt. Das bedeutet: Sie wirken sich nur über die Abschreibung aus, da sie die Bemessungsgrundlage erhöhen. Liegt eines der Kriterien nicht vor, können Sie die Kosten direkt als Werbungskosten geltend machen.
Verrechnung mit anderen Einkunftsarten
Bei der Vermietung und Verpachtung ermitteln Sie den Überschuss, indem Sie Ihre Werbungskosten von den Einnahmen abziehen. Gerade in den Anfangsjahren kann es jedoch vorkommen, dass die Einnahmen wegen hoher Anfangsinvestitionen und laufender Kosten nicht ausreichen.
Das Ergebnis: Statt eines Überschusses entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung.
Dieser Verlust kann jedoch mit Einkünften aus anderen Bereichen verrechnet werden, wodurch sich Ihre Steuerlast verringert. Das bedeutet: Selbst eine Immobilie, die allein betrachtet unrentabel erscheint, kann unter Berücksichtigung der steuerlichen Gesamtsituation eines Steuerpflichtigen attraktiv sein.
Beispiel: Sie sind Gesellschafter-Geschäftsführer einer GmbH und erzielen aus Ihrer Tätigkeit als Geschäftsführer ein Gehalt von 100.000 EUR. Daneben vermieten Sie eine Immobilie. Aufgrund hoher Anfangsinvestitionen erzielen Sie aus der Vermietungstätigkeit iSd. § 21 EStG einen Verlust von 30.000 EUR. Wir unterstellen einen konstanten Steuersatz von 42%. Etwaige weitere Abzüge bleiben aus Darstellungszwecken unberücksichtigt.
Lösung: Zur Verdeutlichung der Auswirkungen der Verlustverrechnung stellen wir die Lösung einmal mit ohne einmal ohne Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar.
Ohne Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung iSd. § 21 EStG
Sofern nur das Geschäftsführer-Gehalt vorliegt und kein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, beträgt die Steuerlast 42.000 EUR (100.000 EUR x 42%).
Mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung iSd. § 21 EStG
Aufgrund der Verrechnung der Einkünfte aus Ihrer Tätigkeit als Geschäftsführer in Höhe von 100.000 EUR mit dem Verlust aus der Vermietung der Immobilie beträgt der Gesamtbetrag der Einkünfte nur 70.000 EUR. Die Steuerlast beträgt somit nur noch 29.400 EUR (70.000 x 42%). Die Differenz in Höhe von 12.600 EUR (42.000 EUR - 29.400 EUR) kann bspw. zur Tilgung des Kredits für die Immobilie genutzt werden.
Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Immobilien
Vermietete Immobilien im Privatvermögen können nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich ist dabei der Zeitraum zwischen Anschaffung oder Herstellung und der Veräußerung – entscheidend sind also die Daten der Notarverträge. Ursprünglich gilt die Steuerfreistellung nur für das Grundstück selbst, aufstehende Gebäude teilen jedoch nach dem Wortlaut der Vorschrift dessen steuerliches Schicksal.
Werden Immobilien innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft, handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 22 Nr. 2 EStG. Der Verkaufsgewinn wird dann mit der regulären Einkommensteuer besteuert, sofern die Freigrenze von 1.000 EUR pro Kalenderjahr überschritten wird. Bei Immobilien ist regelmäßig davon auszugehen, dass diese Grenze überschritten wird.
Ein Teil eines Grundstücks, den Sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, kann jederzeit steuerfrei verkauft werden. Je kürzer der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ist, desto genauer prüft das Finanzamt allerdings die Angaben. Es ist daher wichtig, Ihre beabsichtigte private Nutzung jederzeit belegen zu können.
Verbilligte Überlassung einer Wohnung
Die verbilligte Überlassung einer Wohnung ist in § 21 Abs. 2 EStG geregelt. Doch warum sollte jemand einem anderen eine Wohnung für weniger überlassen, als es der Markt eigentlich hergeben würde?
Ein Grund hierfür könnte die verbilligte Überlassung eine Wohnung an die eigene Familie sein - beispielsweise an die eigenen Kinder.
Schauen wir uns diese Gestaltung genauer an:
Vorgaben des § 21 Abs. 2 EStG bei verbilligter Überlassung
Als Eigentümer einer Immobilie oder einer Wohnung können Sie grundsätzlich selbst festlegen, zu welchem monatlichen Mietzins das Objekt vermietet wird. Dabei müssen jedoch die Vorgaben des § 21 Abs. 2 EStG beachtet werden, denn es gibt gesetzliche Untergrenzen – insbesondere bei Wohnimmobilien.
- Miete unter 50% der ortsüblichen Marktmiete: In diesem Fall muss die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Für den unentgeltlichen Anteil dürfen keine Werbungskosten abgezogen werden.
- Miete ab 66% der ortsüblichen Marktmiete: Das Mietverhältnis gilt insgesamt als entgeltlich. Werbungskosten können dann vollständig abgezogen werden.
Beispiel: Sie vermieten eine Wohnung in Hamburg. Die ortsübliche Miete liegt in diesem Stadtteil bei 18 EUR pro Quadratmeter. Ihrem Kind überlassen Sie die Wohnung jedoch für 8 EUR pro Quadratmeter.
Lösung: Die vereinbarte Miete entspricht weniger als 50% der ortsüblichen Miete. Die Werbungskosten können daher nur anteilig abgezogen werden, konkret in Höhe von 44 % (8 €/18 €). Dies ist steuerlich unattraktiv, da ein großer Teil der Abzüge entfällt, während der Vorteil für den Mieter nur begrenzt ist.
Steuerlich optimal beraten: Sie setzen die Miete auf 12 € pro Quadratmeter. Dann beträgt der Anteil 67 % der ortsüblichen Miete. Damit gilt die Vermietung insgesamt als entgeltlich, und die Werbungskosten können vollständig abgesetzt werden.
Bei der Vermietung innerhalb der Familie prüft das Finanzamt wie bei allen Mietverhältnissen die Einkunftserzielungsabsicht. Entstehen dauerhaft nur Verluste, besteht das Risiko, dass Werbungskosten nicht anerkannt werden. Die Miete sollte daher so gewählt werden, dass sie zwischen 50% und 100% der ortsüblichen Miete liegt – hoch genug, um den Werbungskostenabzug zu sichern, aber möglichst niedrig, um die Belastung für den Mieter zu reduzieren. Typische Werbungskosten nach § 9 EStG sind Abschreibung, Nebenkosten, Versicherungen und Zinsen.
Steuerberatung für Immobilieninvestoren
npta – Ihre Partner für Wachstumsunternehmen, Startups und mittelständische Familienunternehmen.
Unsere Kanzlei fokussiert sich auf die steuerliche Beratung von Immobilienportfolios spezialisiert. Mandanten schätzen insbesondere unsere Expertise bei der Entwicklung individueller und passgenauer Konzepte, zum Beispiel in folgenden Bereichen:
Allgemeines Unternehmenssteuerrecht
- Unternehmenssteuerrecht - Die laufende Besteuerung der GmbH
- Unternehmenssteuerrecht - Die Vorratsgesellschaft
- Unternehmenssteuerrecht - Die Gründung einer GmbH
- Unternehmenssteuerrecht - Eine Holding gründen und wann dies sinnvoll ist
- Die Immobilien-GmbH
- Immobilien steuerfrei verkaufen
- Grunderwerbsteuer beim Immobilienerwerb
Kontaktieren Sie uns noch heute, um gemeinsam eine steuerlich optimale Strategie für Ihr Immobilienportfolio zu entwickeln. Unser Team steht Ihnen mit individueller Beratung und praxisnahen Lösungen zur Seite.
Häufig Fragen & deren Antworten
Hier finden Sie die häufigsten Fragen. Ihre ist nicht dabei? Dann klären wir sie gerne in einem persönlichen Gespräch.
Jetzt Termin vereinbarenWas regelt § 21 EStG?
§ 21 EStG legt fest, welche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig sind. Dazu gehören Einnahmen aus der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie aus der Überlassung von Grundstücken. Werbungskosten, die in direktem Zusammenhang stehen, können abgezogen werden.
Welche Werbungskosten können abgesetzt werden?
Zu den typischen Werbungskosten zählen Abschreibungen (AfA), Schuldzinsen, Nebenkosten, Versicherungen und laufende Instandhaltungen. Bei verbilligter Vermietung müssen die Kosten anteilig nach dem Verhältnis von entgeltlicher zu unentgeltlicher Vermietung angesetzt werden.
Wie wird verbilligte Vermietung steuerlich behandelt?
Liegt die Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, ist die Vermietung aufzuteilen: der entgeltliche Anteil berechtigt zum anteiligen Werbungskostenabzug, der unentgeltliche Teil nicht. Ab 66 % gilt das Mietverhältnis als vollständig entgeltlich.
Gilt § 21 EStG auch bei Vermietung an Angehörige?
Ja, die Regelungen gelten gleichermaßen für Angehörige. Wichtig ist, dass ein ernsthaftes Mietverhältnis vorliegt: schriftlicher Mietvertrag, tatsächliche Mietzahlungen und Betriebskostenabrechnung. Das Finanzamt prüft die Einkunftserzielungsabsicht.
Nicolai Syska
Nicolai ist Geschäftsführer und Steuerberater. Sein Beratungsschwerpunkt liegt in der Beratung grenzüberschreitender Sachverhalte sowie in der Gestaltungsberatung.
Neuesten Veröffentlichungen
Alle Artikel ansehen
Eine Verlustverrechnung zwischen Kapitalgesellschaften ist im deutschen Steuerrecht grundsätzlich nicht angelegt. Sie können den Verlust der Kapitalgesellschaft zwar feststellen und mit zukünftigen Gewinnen verrechnen, jedoch ist eine Verrechnung mit Gewinnen einer anderen Kapitalgesellschaft nicht zulässig. Durch die Etablierung einer Organschaft können Sie jedoch eine Verlustverrechnung zwischen Kapitalgesellschaften ermöglichen und dadurch Ihre Steuerlast im Konzern reduzieren.
Als Partner für Wachstumsunternehmen, Startups und mittelständische Familienunternehmen sind wir Ihr vertrauensvoller Ansprechpartner – für eine ganzheitliche Beratung Ihres Unternehmens und für Sie in Ihrer Rolle als Gesellschafter.
Viele Unternehmer freuen sich über Gewinne in ihrer GmbH – doch spätestens bei der Ausschüttung stellt sich die Frage: Wie hoch ist die Steuerlast eigentlich? Denn Gewinne einer Kapitalgesellschaft werden auf zwei Ebenen besteuert: Zuerst bei der Kapitalgesellschaft selbst, und anschließend noch einmal beim Gesellschafter, sofern eine Gewinnausschüttung veranlasst wird. Die Kapitalgesellschaft - wie bspw. eine GmbH - unterliegt grundsätzlich der Körperschaftsteuer sowie dem Solidaritätszuschlag in Höhe von 15,8% und Gewerbesteuer von ca. 15% (siehe hierzu auch den Blogartikel zur laufenden Besteuerung). Die Steuerbelastung der GmbH kann unter bestimmten Voraussetzungen auch reduziert werden.
In diesem Beitrag erklären wir, wie die Besteuerung einer Gewinnausschüttung bei einer Holding-GmbH funktioniert, wie sich die Steuerbelastung optimieren lässt und was es dabei zu beachten gibt.
Sie sind an der Gründung oder dem Erwerb einer GmbH interessiert? Auch hierzu beraten wir Sie gerne.
Wer Kapitalerträge – insbesondere Gewinnausschüttungen – an seine Anteilseigner auszahlt, ist gesetzlich verpflichtet, Kapitalertragsteuer einzubehalten. Dieser Abzug beläuft sich regelmäßig auf 25% des ausgeschütteten Betrags. Da das Gesetz Steuerbefreiungen - wie beispielsweise das Schachtelprivileg iSv. § 8b KStG bzw. § 9 Nr. 2a GewStG - auf Ebene des Empfängers zunächst nicht berücksichtigt, kommt es insbesondere bei Holding-Strukturen häufig zu einer sogenannten Dauerüberzahlung von Kapitalertragsteuer.
An diesem Punkt greift die Bescheinigung für Dauerüberzahler nach § 44a Abs. 5 EStG. Sie ermöglicht es, den Steuerabzug zu vermeiden und die Liquidität im Unternehmen nachhaltig zu stärken. Die Dauerüberzahlerbescheinigung ist damit ein wirkungsvolles, jedoch vielfach unbekanntes und unterschätztes Instrument zur Verbesserung der finanziellen Flexibilität. Mit ihr wird erreicht, dass auf bestimmte Ausschüttungen keine Kapitalertragsteuer mehr einbehalten werden muss. Das reduziert nicht nur den administrativen Aufwand, sondern sorgt auch dafür, dass dem Unternehmen Mittel sofort zur Verfügung stehen, die andernfalls zunächst an das Finanzamt abgeführt würden.
Sie sind an der Gründung oder dem Erwerb einer GmbH interessiert? Auch hierzu beraten wir Sie gerne.
Die Körperschaftsteuer zählt zu den wichtigsten Steuerarten in Deutschland. Neben der Einkommensteuer, Gewerbesteuer und der Umsatzsteuer zählt die Körperschaftsteuer zu den Steuerarten, die am meisten zum Gesamtsteueraufkommen Deutschlands beiträgt. Sie betrifft nahezu jede juristische Person, die ein Einkommen in Deutschland erzielt.
Wie sich die Körperschaftsteuer historisch entwickelt hat, wer steuerpflichtig ist und wie die Körperschaftsteuer funktioniert, schauen wir uns in diesem Beitrag überblicksartig an.
Übrigens: Wer zur Zahlung von Körperschaftsteuer verpflichtet ist, zahlt in der Regel auch Gewerbesteuer. Dies ist darin begründet, dass die Einkünfte einer Körperschaft per Fiktion als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu qualifizieren sind.
Als Partner für Wachstumsunternehmen, Startups und mittelständische Familienunternehmen sind wir Ihr vertrauensvoller Ansprechpartner – für eine ganzheitliche Beratung Ihres Unternehmens und für Sie in Ihrer Rolle als Gesellschafter.