Grunderwerbsteuer - Was Sie wissen müssen

Die Gewerbesteuer ist eine Gemeindesteuer und stellt die wichtigste Einnahmequelle der Gemeinden in Deutschland dar. Sie ist als Realsteuer konzipiert und soll reine Ertragskraft der Gewerbebetriebs besteuern. Persönliche Gegebenheiten des Anteilseigners bleiben unberücksichtigt. Die Anfänge der Gewerbesteuer gehen bis ins 19. Jahrhundert zurück. Eingeführt wurde die Gewerbesteuer mit ihren heutigen Ausprägungen erstmals im Jahr 1936 mit einem Steuersatz von 7,5% - 15% in Abhängigkeit von der Gemeinde. Infolge diverser Systemwechsel und externe Bedarfe wurde die Gewerbesteuer mehrfach - insbesondere im Bereich der Hinzurechnungen (§ 8 GewStG) und Kürzungen (§ 9 GewStG). Heutzutage (2025) liegt der Gewerbesteuersatz in Abhängigkeit von der Gemeinde bei 15-17%. In ausgewählten Gemeinden kann der Steuersatz auch deutlich darunter legen.

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Anfänge der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer in ihrer modernen Form wurde erstmals im Jahr 1919 eingeführt. Vorher gab es eine sogenannte Stempelabgabe, die an die Übertragung der Grundstücksurkunde anknüpfte. Bereits in ihren Anfängen variierte der Steuersatz stark je nach Region zwischen 1% bis 3,5%.

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1949 bis 1969 - Gesetzgebung

Im Jahr 1949 erhielten die Länder das ausschließliche Gesetzgebungsrecht; ab 1969 wurde dies zugunsten der konkurrierenden Gesetzgebung des Bundes geändert. Dies bedeutet im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer, dass der Bund die grundsätzliche Gesetzgebungskompetenz für das Grunderwerbsteuergesetz innehat. Dies umfasst die generelle Struktur der Grunderwerbsteuer, bspw. Steuergegenstand, Steuerpflicht und Systematik. Bei den Bundesländern hingehen liegt heutzutage die Gesetzgebungskompetenz zur Festlegung des Steuersatzes.

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1983 bis 1997 - Verbreiterung der Bemessungsgrundlage und Anhebung des Steuersatzes

1983 wurde im Zuge einer Vereinheitlichung die Bemessungsgrundlage verbreitert und der Steuersatz für Übertragungen auf 2% Prozent gesenkt. Im Jahr 1997 wurde der Steuersatz zum Ausgleich der Einnahmeausfälle infolge der Aussetzung der Vermögensteuer auf 3,5% angehoben.

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2006 - Festlegung des Steuersatzes durch die Länder

Seit dem 1. September 2006 dürfen die Länder den Steuersatz selbst bestimmen. Dies hat bei den meisten Bundesländern zu einem Anstieg des Steuersatzes geführt. Nur Bayern weist nach wie vor einen Steuersatz für Grundstücksübertragungen in Höhe von 3,5% auf.

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2021 - kleinere Grunderwerbsteuerreform

Die Reform der Grunderwerbsteuer wurde nach einem offenen Gesetzgebungsverfahren seit Herbst 2019 am 17. Mai 2021 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat am 1. Juli 2021 in Kraft. Ziel der Reform war es, Steuerumgehungen bei Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften zu erschweren.

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Zu den wichtigsten Änderungen zählen:

• Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG): Die Regeln für Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften wurden auf grundbesitzhaltende Kapitalgesellschaften ausgeweitet.
• Senkung der Beteiligungsschwellen: Die relevanten Beteiligungshöhen wurden von 95% auf 90% abgesenkt.
• Verlängerung der Fristen: Die Fünfjahresfristen bei Gesellschafterwechseln wurden auf zehn Jahre ausgeweitet.

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Somit wird Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90% der Anteile an einer grundbesitzenden Kapital- oder Personengesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen oder sich mehr als 90% der Anteile in einer Hand vereinigen.

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Neu eingeführt wurde auch die sogenannte Börsenklausel (§ 1 Abs. 2c GrEStG). Demnach fließen Anteilsübergänge an börsennotierte Kapitalgesellschaften nicht in die Berechnung der Beteiligungsquote ein, sofern die Anteile an einem organisierten Markt oder einem vergleichbaren Dritthandelsplatz gehandelt werden. Diese Regel entlastet börsennotierte Gesellschaften, da eine ständige Überwachung der Anteilsübertragungen praktisch nicht möglich ist.

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Die Reform macht zudem sogenannte RETT-Blocker-Modelle unattraktiver, da mindestens 10,1% der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft zurückbehalten werden müssten, um Steuerumgehungen zu vermeiden.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer die unabhängig von der Rechtsform des Steuerpflichtigen anfallen kann. Unabhängig davon, ob Sie als Einzelunternehmen, im Rahmen einer OHG oder als GmbH unternehmerisch tätig sind, kann Grunderwerbsteuer anfallen, sobald der Tatbestand hierfür verwirklicht ist. Steuerpflichtig ist in der Regel der Erwerber des Grundstücks oder der Immobilie.

Auch wenn der Vorgang, der besteuert werden soll, nämlich die Übertragung eines Grundstücks von einem Steuerpflichtigen auf einen anderen Steuerpflichtigen, vermeintlich einfach klingt, haben sich im Laufe der Zeit viele zusätzliche Steuertatbestände und Ergänzungstatbestände entwickelt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Grunderwerbsteuer - trotz zahlreicher kleinerer Reformen - sehr gestaltungsanfällig war und weiterhin ist. Dies hat dazu geführt, dass sich die Grunderwerbsteuer zu einem Rechtsgebiet innerhalb des Steuerrechts entwickelt hat, welches oftmals nur noch von Experten beraten wird.

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Grundstückserwerbe (Asset-Deals)

Die Grunderwerbsteuer greift laut § 1 Abs. 1 GrEStG ausschließlich bei Rechtsvorgängen, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Dabei nennt das Gesetz in § 1 GrEStG verschiedene Erwerbsvorgänge, die steuerpflichtig sind. Am häufigsten handelt es sich um den klassischen Kaufvertrag (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Ein Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, das Grundstück an den Käufer zu übereignen (§ 433 Abs. 1 BGB), während der Käufer verpflichtet ist, den Kaufpreis zu zahlen und das Grundstück abzunehmen (§ 433 Abs. 2 BGB). Die Grunderwerbsteuer knüpft genau an dieses rechtswirksame Verpflichtungsgeschäft an. Sie entsteht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, unabhängig davon, ob der Kaufpreis schon gezahlt wurde.

Das Gleiche gilt für andere Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen. Nur wenn ein solcher Anspruch nicht besteht, richtet sich die Steuer nach der Auflassung oder, im Fall einer Zwangsversteigerung, nach dem hoheitlichen Eigentumsübergang. Auch die Abtretung des Meistgebots bei einer Zwangsversteigerung unterliegt der Grunderwerbsteuer.

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Anteilserwerbe (Share-Deals)

Nicht nur klassische Grundstückskäufe lösen Grunderwerbsteuer aus. Auch Rechtsgeschäfte, die auf den Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften abzielen, sogenannte Share-Deals, unterliegen der Steuer.

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Diese Regelungen sind notwendig, da ansonsten die Grunderwerbsteuer sehr einfach dadurch umgangen werden könnte, indem das Grundstück nicht direkt erworben wird, sondern nur die Anteile an einer Personengesellschaft oder einer Kapitalgesellschaft, die im Besitz eines Grundstücks ist.

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Die Regelungen dazu sind in zwei Gruppen unterteilt:

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Bewegungstatbestände (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG)‍
Bewegungstatbestände liegen vor, wenn innerhalb von 10 Jahren mehr als 90% der Gesellschaftsanteile (unmittelbar oder mittelbar) auf neue Gesellschafter übergehen. In diesem Fall wird grunderwerbsteuerlich so getan, als würden die Grundstücke der alten Gesellschaft auf die neue Gesellschaft übergehen – auch wenn rechtlich kein Grundstück direkt übertragen wurde.

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Anteilsvereinigungen (§ 1 Abs. 3, 3a GrEStG)
Wenn keine Besteuerung über die Bewegungstatbestände erfolgt, greift die Regelung der Anteilsvereinigung. Sie kommt zum Tragen, wenn ein Erwerber mindestens 90% der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft vereint. Das Gesetz behandelt dann die Grundstücke der Gesellschaft so, als wären sie auf den Erwerber direkt übergegangen.

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Mit diesen Vorschriften versucht der Gesetzgeber, die Steuerumgehung durch den Erwerb von Gesellschaftsanteilen zu verhindern und sicherzustellen, dass große Grundstückspakete auch bei indirektem Eigentumswechsel steuerlich erfasst werden.

Bei der Grunderwerbsteuer gibt es zahlreiche Vorgänge, die von der Besteuerung ausgenommen oder steuerlich begünstigt sind.

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Überblicksartig finden sich allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung in § 3 GrEStG:

• Erwerb eines Grundstücks, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert (§ 8) 2  500 Euro nicht übersteigt.
• Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes.
• ‍der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich

Zudem finden sich weitere in der Praxis eher weniger relevante Ausnahmetatbestände in § 4 GrEStG. Zu nennen ist beispielsweise die Ausnahme von der Besteuerung bei einem Erwerb eines Grundstücks durch einen ausländischen Staat, wenn das Grundstück für kulturelle Zwecke bestimmt ist (§ 4 Nr. 3 GrEStG).

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Bedeutende Ausnahmen und Steuervergünstigungen finden sich in den §§ 5 - 6a GrEStG, die in ihrer Anwendung jedoch sehr komplex sein können. Daher stellen wir die Ausnahmetatbestände nur überblicksartig dar:

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§ 5 GrEStG - Übergang auf eine Gesamthand

§ 5 Abs. 1 S. 1 GrEStG sieht eine Ausnahme von der Besteuerung für den Fall vor, in dem ein Grundstück von mehreren Miteigentümern auf eine Gesamthand (Gemeinschaft zur gesamten Hand) übergeht. In diesem Fall wird die Steuer nicht erhoben, soweit der Anteil des einzelnen am Vermögen der Gesamthand Beteiligten seinem Bruchteil am Grundstück entspricht.

Beispiel: A und B sind zu jeweils 50% an einem inländischen Grundstück beteiligt. Sie entscheiden sich, das Grundstück auf die A&B GbR zu übertragen, an der sie jeweils zu 50% beteiligt sind. Die Steuer wird nicht erhoben, da - vereinfacht gesagt - sich der Anteil von jeweils A und B am Grundstück nicht verändert hat.

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§ 6 GrEStG - Übergang von einer Gesamthand

§ 6 Abs. 1 S. 1 GrEStG sieht eine Ausnahme von der Besteuerung für den Fall vor, in dem ein Grundstück von einer Gesamthand in das Miteigentum mehrerer an der Gesamthand beteiligter Personen übergeht. In diesem Fall wird die Steuer nicht erhoben, soweit der Bruchteil, den der einzelne Erwerber erhält, dem Anteil entspricht, zu dem er am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. Die Ausnahme iSd. § 6 GrEStG entspricht prinzipiell dem umgekehrten Fall zu § 5 GrEStG.

Beispiel: A und B halten jeweils 50% der Anteile an der A&B GbR, die ein Grundstück besitzt. A und B entscheiden sich dazu, das Grundstück aus der A&B GbR in ihr jeweiliges Privatvermögen zu übertragen. Die Anteilsquoten betragen jeweils 50%. In diesem Fall fällt auch keine Grunderwerbsteuer an, da sich die Anteile von A und B am Grundstück rechnerisch nicht verändert haben.

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§ 6a GrEStG - Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern

§ 6a GrEStG wurde geschaffen, um Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns steuerlich zu erleichtern. Ziel ist es, zu verhindern, dass Unternehmen geplante Spaltungen, Verschmelzungen oder Einbringungen unterlassen, nur weil dabei Grunderwerbsteuer nach § 1 GrEStG fällig würde. Die Vorschrift begünstigt konzerninterne Vorgänge, bei denen Grundstücke oder Anteile innerhalb des Konzerns übertragen werden. Gleichzeitig sind an diese Begünstigung zahlreiche Voraussetzungen geknüpft, etwa bestimmte Beteiligungsquoten, Fristen und Dokumentationspflichten.

In der Praxis bedeutet das: Obwohl § 6a GrEStG grundsätzlich Steuerentlastungen ermöglicht, ist die Anwendung oft komplex und fehleranfällig. Unternehmen müssen genau prüfen, ob alle Bedingungen erfüllt sind, um die Begünstigung tatsächlich in Anspruch nehmen zu können.

Unter Grundstücken im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes sind Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts (§§ 873 ff. BGB) zu verstehen (§ 2 GrEStG). Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören neben dem Grund und Boden auch die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen (§ 94 Abs. 1 Satz 1 BGB).

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Das bedeutet: die Steuer wird beim Kauf eines Hauses mit Grundstück auf den Gesamtpreis und nicht nur den Grundstückswert erhoben. Kauft man dagegen ein unbebautes Grundstück und baut selbst ein Haus darauf, fällt die Grunderwerbsteuer nur für das unbebaute Grundstück an.

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Den Grundstücken stehen gleich

1. Erbbaurechte,
2. Gebäude auf fremdem Boden,
3. dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte im Sinne des § 15 WEG und des § 1010 BGB.

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Hinweis: Das Erbbaurecht ist in Deutschland ein dingliches Recht, das es erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Meist wird dieses Recht gegen die Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses eingeräumt (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG).

Für den Grundstückseigentümer, also den Erbbaurechtsgeber, handelt es sich dabei um ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet. Er bleibt Eigentümer des Bodens, während der Erbbaurechtsnehmer das Recht erhält, das Grundstück baulich zu nutzen.

Der Regelfall - Kaufpreis als Gegenleistung

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Als Gegenleistung gilt grundsätzlich der Kaufpreis des Grundstücks, hinzu kommen jedoch alle Aufwendungen, die der Erwerber aufwendet, um das Grundstück zu erwerben. Dazu zählen unter anderem:

• Schuldrechtlich übernommene Darlehensverbindlichkeiten oder Grundpfandrechte
• Vom Verkäufer vorbehaltene Nutzungen
• Übernommene sonstige Grundstücksbelastungen wie Renten-, Wohn- oder Nießbrauchsrechte
• Vom Erwerber getragene Vermessungs- oder Maklerkosten (z. B. bei Vertrag zugunsten Dritter)
• Beim Erwerb eines Erbbaurechts: Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses an den Grundstückseigentümer

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Tausch als Sonderfall

Bei einem Tausch gilt als Gegenleistung der Wert der Tauschleistung des anderen Vertragsteils, einschließlich etwaiger zusätzlicher Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG).

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fehlende Gegenleistung

Fehlt eine Gegenleistung oder ist diese nicht ermittelbar (z. B. bei Schenkungen oder Anwachsungen), wird die Bemessungsgrundlage nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (§ 151 Abs. 1 i. V. m. § 157 Abs. 1–3 BewG) ermittelt (§ 8 Abs. 2 GrEStG).

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Share-Deals

Gleiches gilt für die Share-Deal-Besteuerung (§ 1 Abs. 2a–3a GrEStG), wo die fiktive Gegenleistung herangezogen wird (§ 8 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG).

Laut § 11 Abs. 1 GrEStG beträgt die Steuer 3,5%. Allerdings haben die Länder - wie bereits zu Beginn des Blogartikels erläutert - das Recht die Steuersätze eigenständig festzusetzen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist somit abhängig vom jeweiligen Bundesland, in dem sich das Grundstück befindet. Überblicksartig sehen fallen folgende Steuersätze an:

• Bayern: 3,5%
• Bremen; Baden-Württemberg; Niedersachsen; Rheinland-Pfalz, Thüringen, Sachsen-Anhalt jeweils 5,0%:
• Hamburg und Sachsen jeweils 5,5%;
• Berlin, Mecklenburg-Vorpommern und Hessen je 6,0%:
• Saarland; Brandenburg; Nordrhein-Westfalen; Schleswig-Holstein: 6,5%

Es wird deutlich, dass alle Bundesländer - mit Ausnahme von Bayern - den Steuersatz für den Erwerb von Grundvermögen deutlich angehoben haben. Die Tendenz ist klar steigend.

Anzeigepflichten von Notaren, Gerichten und Behörden iSd. § 18 GrEStG

Nach § 18 GrEStG sind Notare verpflichtet, der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle zusammen mit dem beurkundeten Kaufvertrag eine Veräußerungsanzeige einzureichen. Diese Anzeige muss auf einem amtlich vorgeschriebenen Vordruck erfolgen und innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung des Rechtsvorgangs eingereicht werden. Die Pflicht zur Anzeige besteht auch dann, wenn der Rechtsvorgang letztlich steuerfrei ist oder nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.

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Die Veräußerungsanzeige besteht in mehreren Durchschriften, deren genaue Anzahl je nach Bundesland unterschiedlich ist. Auf der Rückseite einer Durchschrift befindet sich ein Blanko-Formular für die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese Bescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt und bestätigt, dass der Eintragung des Grundstückserwerbers im Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen.

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Anzeigepflichten der Beteiligten iSd. § 19 GrEStG

Zusätzlich schreibt § 19 GrEStG in bestimmten Fällen vor, dass der Steuerschuldner selbst einen grunderwerbssteuerbaren Vorgang gegenüber der Finanzverwaltung anzeigen muss. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Notar den Vorgang bereits angezeigt hat.

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Die Anzeigefrist beträgt grundsätzlich zwei Wochen ab Kenntnis des Vorgangs. Für Steuerschuldner, die keine natürliche Person mit Wohnsitz im Inland sind, eine Kapitalgesellschaft ohne Sitz oder Geschäftsleitung in Deutschland oder eine Personengesellschaft ohne Ort der Geschäftsführung im Inland, verlängert sich die Frist auf einen Monat.

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Auch bei der Anwendung der Ergänzungstatbestände zur Besteuerung von Share-Deals (§ 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG) sind die Steuerschuldner verpflichtet, den Vorgang anzuzeigen.

Verhältnis zur Umsatzsteuer

Grundstücksverkäufe sind nach § 4 Nr. 9a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Dadurch wird vermieden, dass ein Grundstückskauf sowohl mit Grunderwerbsteuer von 3,5% bis 6,5% als auch mit 19% Umsatzsteuer belastet wird. Unter bestimmten Voraussetzungen ist jedoch eine freiwillige Versteuerung nach § 9 UStG möglich. In diesem Fall wird die Grunderwerbsteuer auf den Bruttobetrag berechnet.

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Verhältnis zur Erbschaftsteuer

Bei Erwerben nach dem Erbschaftgesetz wird keine Grunderwerbsteuer erhoben, um eine Doppelbesteuerung zu verhindern. Das gilt sowohl für den Erwerb von Grundstücken von Todes wegen nach (§ 3 Nr. 2 GrEStG iVm. § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) als auch für Schenkungen unter Lebenden (§ 3 Nr. 2 GrEStG iVm. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

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1. Unternehmenssteuerrecht - Die laufende Besteuerung der GmbH
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3. Unternehmenssteuerrecht - Die Gründung einer GmbH
4. Unternehmenssteuerrecht - Eine Holding gründen und wann dies sinnvoll ist
5. Unternehmenssteuerrecht - Gewerbesteueroase
6. Gestaltungen bei der Gewerbesteuer
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